Theo văn bản của Bộ Xây dựng gửi Bộ Tư pháp về đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở theo hướng đơn giản hóa thủ tục hành chính thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thuê mua, thừa kế nhà ở cũng có một số thay đổi so với quy định hiện hành. Chúng tôi đã có cuộc trao đổi với chuyên gia về pháp luật dân sự để làm rõ hơn về vấn đề này.

Cụ thể, theo đề xuất của Bộ Xây dựng, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được quy định như sau: “Đối với trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận đổi nhà ở của cá nhân, hộ gia đình thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ ngày bên nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Đối với trường hợp các bên đổi nhà ở là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản hoặc trường hợp mua nhà ở của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua, bên nhận đổi nhà ở theo thoả thuận trong hợp đồng;

Đối với trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ ngày bên thuê mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Đối với trường hợp pháp nhân tặng cho nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên được tặng cho được tính từ ngày bên tặng cho ký văn bản tặng cho; Đối với trường hợp mua nhà ở trả chậm, trả dần thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ ngày bên mua thanh toán hết tiền mua nhà ở cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác; Đối với trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ thời điểm mở thừa kế”.

Trưởng phòng Pháp luật Dân sự (Vụ Pháp luật Dân sự - Kinh tế, Bộ Tư pháp) Nguyễn Hồng Hải cho biết: Về cơ bản, đề xuất của Bộ xây dựng nêu trên là phù hợp và có tính hợp lý so với quy định hiện hành trong Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Đất đai năm 2003, chủ yếu là đối với giao dịch liên quan đến nhà ở gắn liền với đất. Tuy nhiên, theo ông Hải, cần phân biệt giữa cải cách quy định của pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu (mang bản chất là pháp luật nội dung quy định về công nhận và bảo vệ quyền dân sự) và cải cách quy định của pháp luật nhằm làm đơn giản hóa thủ tục hành chính về công chứng, đăng ký giao dịch (mang bản chất là pháp luật về thủ tục công nhận và bảo vệ quyền dân sự). Việc cải cách theo hướng đơn giản hóa thủ tục hành chính là tốt, nhưng cũng phải cân nhắc việc đơn giản hóa có đảm bảo quyền của các chủ thể dân sự được công nhận, bảo vệ hay không, có đảm bảo ngăn ngừa, hạn chế được rủi ro pháp lý trong giao lưu dân sự hay không...

Ngoài ra, ông Hải nhấn mạnh, việc quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong các giao dịch luôn phải đảm bảo được nguyên tắc bình đẳng giữa các chủ thể theo pháp luật dân sự. Trong khi đó, đề xuất của Bộ Xây dựng về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà trong các giao dịch mua, nhận tặng cho, nhận đổi nhà ở lại có sự phân biệt theo chủ thể là cá nhân, hộ gia đình hay doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản nên rất cần được nghiên cứu kỹ.

Bộ Tư pháp cũng đang tiến hành các hoạt động chuẩn bị sửa đổi cơ bản Bộ luật Dân sự năm 2005, thời điểm chuyển quyền sở hữu trong các giao dịch là một nội dung pháp lý được quan tâm. Ông Hải cho biết, hiện có hai phương án cho việc sửa đổi là thời điểm chuyển quyền tính từ thời điểm đăng ký hoặc tính từ thời điểm giao dịch có hiệu lực, thời điểm đăng ký chỉ có ý nghĩa đối kháng với người thứ ba. Đây cũng là hai giải pháp phổ biến ở nhiều nước trên thế giới. Nhưng bất kể Việt Nam lựa chọn phương án nào thì đều cần được xem xét, nghiên cứu kỹ dựa trên năng lực và tính hiệu quả của hệ thống quy phạm pháp luật, hệ thống cơ quan, tổ chức có thẩm quyền công chứng, đăng ký ở nước ta có đáp ứng được yêu cầu về công nhận, bảo vệ quyền dân sự, ngăn ngừa, hạn chế rủi ro pháp lý trong xác lập, thực hiện, chấm dứt giao dịch… nhằm đảm bảo tính nhất quán, có tính ổn định cao của quy định này trong Bộ luật Dân sự.

                                                                                                                  (Theo moj.gov.vn)