Bán đất trong trường hợp nhận thế chấp quyền sử dụng đất

Câu hỏi

Câu trả lời

Bạn thân mến, trường hợp bạn hỏi tương đối phức tạp, thông tin bạn cung cấp cũng chung chung, do đó chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Cách đây 10 năm, bạn thế lại giấy tờ nhà đất mang tên bạn cho người chủ nợ nhằm mục đích thế chấp làm tài sản bảo đảm cho việc trả món nợ 900 ngàn đồng. Như vậy, tại thời điểm này, những vấn đề liên quan đến hợp đồng thế chấp sẽ được xem xét theo quy định của Bộ luật dân sự năm 1995. Cụ thể:

Thứ nhất, về tính hợp pháp của việc thế chấp bất động sản:

Đoạn 2 Điều 328 về quyền tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự  quy định:

Quyền sử dụng đất có thể được dùng để thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

Điều 346. Thế chấp tài sản

1- Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền.

Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ bất động sản được thế chấp thuộc tài sản thế chấp, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ, thì vật phụ của bất động sản cũng thuộc tài sản thế chấp.

Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu có thoả thuận.

2- Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận giao cho bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba giữ.

3- Bất động sản có đăng ký quyền sở hữu có thể được thế chấp để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

4- Việc thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại các điều từ Điều 727 đến Điều 737 của Bộ luật này.

Như vậy, việc thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bạn là đúng theo quy định của pháp luật.

Điều 347. Hình thức thế chấp tài sản

1- Thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính và phải có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

2- Việc thế chấp phải được đăng ký, nếu bất động sản có đăng ký quyền sở hữu.

Điều 727. Thế chấp quyền sử dụng đất

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật này và pháp luật về đất đai quy định, theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.

Điều 731. Hình thức hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được lập thành văn bản.

Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điều 733. Nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất

Bên thế chấp quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

1- Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp;

2- Làm thủ tục đăng ký việc thế chấp, xoá việc đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt;

3- Không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã được thế chấp;

4- Sử dụng đất đúng mục đích, không làm huỷ hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp;

5- Thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo thoả thuận trong hợp đồng.

Điều 734. Quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất

Bên thế chấp quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

1- Được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp;

2- Được nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đất theo phương thức đã thoả thuận;

3- Hưởng hoa lợi thu được, trừ trường hợp hoa lợi cũng thuộc tài sản thế chấp;

4- Nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ thế chấp.

Điều 735. Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất

Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

1- Cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp;

2- Trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bên thế chấp đã thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp.

Điều 736. Quyền của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất

Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

1- Kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp quyền sử dụng đất bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích;

2- Được ưu tiên thanh toán nợ trong trường hợp tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đã thế chấp, sau khi trừ chi phí bán đấu giá.

Điều 737. Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp

Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý như sau:

1- Trong trường hợp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng đã thế chấp tại Ngân hàng Việt Nam, tổ chức tín dụng Việt Nam, thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn và lãi;

2- Trong trường hợp quyền sử dụng đất ở đã thế chấp với tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước, thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn và lãi;

3- Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất nói tại Điều này phải phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

Như vậy, căn cứ Điều 347 và Điều 731 Bộ luật Dân sự 1995 nêu trên thì hình thức thế chấp trong trường hợp của bạn phải được lập thành văn bản và có làm thủ tục đăng ký thế chấp.

Do bạn không nói rõ việc thế chấp quyền sử dụng đất của bạn có lập thành văn bản và làm thủ tục đăng ký thế chấp hay không, nên chúng tôi sẽ chia trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Việc thế chấp chỉ được nói bằng lời nói, không lập thành văn bản và không làm thủ tục đăng ký thế chấp

Trong trường hợp này, giao dịch thế chấp được coi là không có giá trị pháp lý (căn cứ Điều 139 Bộ luật Dân sự 1995) vì không tuân thủ theo quy định về hình thức.

Điều 139 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như sau: Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự vô hiệu, nếu không được thể hiện bằng văn bản, không được Công chứng nhà nước chứng nhận, không được chứng thực, đăng ký hoặc cho phép, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện, thì giao dịch vô hiệu. Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại.

Như vậy, bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu bên chủ nợ (bên giữ giấy tờ quyền sử dụng đất của bạn) hoàn trả lại tài sản bao gồm giấy chứng nhận quyền sử đụng đất và mảnh đất của bạn. Bạn có nghĩa vụ thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản nợ theo quy định của pháp luật.

Trường hợp 2: Việc thế chấp được lập thành văn bản và có làm thủ tục đăng ký (việc thế chấp có giá trị pháp lý) (lưu ý, nếu chỉ thỏa mãn một trong 2 điều kiện lập thành văn bản mà không làm thủ tục đăng ký thì việc thế chấp vẫn không có giá trị pháp lý è rơi vào trường hợp 1).

Ở đây, do bạn không nêu rõ bạn có thỏa thuận với bên kia về thời hạn phải trả khoản nợ nói trên hay không, nên chúng tôi không thể tư vấn cụ thể hơn cho bạn. Và theo như bạn nói, chúng tôi có thể suy đoán do không hiểu biết pháp luật về thế chấp nên khi giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn cũng đồng thời giao cả mảnh đất cho bên chủ nợ nên đã dẫn đến tình trạng bên chủ nợ có thể bán mảnh đất của bạn (bạn tham khảo Điều 733 và 734 nêu trên).

Tuy nhiên, trong trường hợp của bạn, căn cứ theo Điều 737 về xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp thì bên nhận thế chấp (tức là bên chủ nợ) khi đến hết thời hạn mà bạn phải thực hiện nghĩa vụ (tức là hết thời hạn mà bạn thỏa thuận sẽ trả tiền) thì chỉ được quyền yêu cầu bán đấu giá tài sản (bán đầu giá mảnh đất của bạn) và được ưu tiên thanh toán chứ không được quyền tự ý bán mảnh đất của bạn cho người khác.

Tóm lại, trong trường hợp việc thế chấp tuân thủ đúng quy định về hình thức và các thủ tục (có giá trị pháp lý) thì bạn vẫn được quyền yêu cầu bên chủ nợ hoàn trả cho bạn mảnh đất và bạn phải thực hiện việc thanh toán khoản nợ cả gốc lẫn lãi cho bên kia và cả khoản tiền phạt do quá hạn (nếu có thỏa thuận hoặc theo bản án của tòa án nếu bạn khởi kiện ra tòa).

Các văn bản liên quan:

Bộ luật 33/2005/QH11 Dân sự