Khởi kiện vi phạm hợp đồng mua bán nhà

Câu hỏi

Câu trả lời

Vấn đề thứ nhất: Hành vi của chủ đầu tư sau đây gọi là bên bán có phải là hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản hay không?

Thứ nhất, theo thông tin bạn cung cấp: “Tháng 12/2007 tôi mua căn hộ tại Đồng Nai bằng Hợp đồng mua bán nhà với Công ty ở TP.HCM, tiền đặt cọc và tiền đóng qua các đợt khoảng 0.5 tỷ/1.1 tỷ (giá căn hộ). Dự án được triển khai rồi dừng hẳn vào khoảng tháng 04/2009. Chúng tôi đòi hoàn lại tiền nhưng không được.” Đây là hành vi vi phạm hợp đồng mua bán nhà của Công ty ở Tp.HCM (sau đây gọi tắt là bên bán). Tuy nhiên, do bạn đã thỏa thuận lại với bên bán “Tháng 02/2010, chúng tôi chấp thuận ký hợp đồng mua bán căn hộ cùng với 2 khách hàng khác ở 01 dự án khác tại Vũng Tàu…”. Thông qua hành vi này, bạn đã chấp nhận tham gia một hợp đồng mới trên cơ sở hợp đồng cũ bị bên bán vi phạm. Nên tính đến thời điểm này, bên bán không bị coi là lừa đảo.

Thứ hai, đến thời điểm “Tháng 02/2011, chúng tôi tìm được đối tác để bán căn hộ nhưng khi làm thủ tục chuyển nhượng thì biết chủ đầu tư đã bán căn hộ của chúng tôi cho 1 khách hàng khác. Chúng tôi đề nghị chủ đầu tư trả lại tiền còn không sẽ khởi kiện...” Lần này, bạn tiếp tục chấp nhận hành vi vi phạm của bên bán bằng cách đưa ra một thỏa thuận mới và bên bán đã chấp nhận yêu cầu này của bạn. Do đó, bên bán vẫn không thể bị coi là lừa đảo.

Thứ ba, đến thời điểm “Cuối tháng 03/2011, chủ đầu tư đã chuyển 0.6 tỷ do khách hàng mới đóng cho chúng tôi theo thỏa thuận và hứa đến muộn nhất trong tháng 05/2011 sẽ thanh toán toàn bộ tiền còn lại khoảng 1.1 tỷ - Tháng 08/2012, bàn giao căn hộ cho khách hàng mới nhưng chủ đầu tư không trả tiền và tránh né khách hàng chúng tôi”. Điều này có nghĩa là bên bán đã thực hiện một phần hợp đồng, hoàn trả lại một phần tiền cho các bạn. Số tiền còn lại đã hết hạn thanh toán là tháng 5/2011 mà bên bán vẫn chưa thanh toán số tiền còn lại là 1,1 tỉ đồng cho các bạn là bên bán đã vi phạm hợp đồng mới (thỏa thuận sau cùng giữa hai bên).

Tuy nhiên, để có thể khẳng định được bên bán có hành vi lừa đảo, chiếm đoạt tài sản hay không, theo thông tin bạn cung cấp chúng tôi chưa thể khẳng định. Tôi xin đưa ra hai trường hợp cho bạn tham khảo như sau:

- Trường hợp 1: bên bán trốn tránh không gặp các bạn và phủ nhận việc còn giữ của các bạn 1,1 tỉ đồng. Như vậy, bên bán đã có hành vi lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của các bạn. Trường hợp này bạn cần làm đơn lên công an nơi bên bán có trụ sở. Do lừa đảo chiếm đoạt tài sản công dân là tội phạm thuộc lĩnh vực luật hình sự điều chỉnh, do đó bạn chỉ cần làm đơn, nêu rõ nội dung vụ việc lên công an, cơ quan công an sẽ có trách nhiệm thực hiện các thủ tục khác như tiến hành điều tra, xem xét dấu hiệu phạm tội, nếu có sẽ tiến hành khởi tổ vụ án, khởi tố bị can….

- Trường hợp 2: Bên bán trốn tránh không gặp các bạn nhưng không phủ nhận việc phải thanh toán 1,1 tỉ còn lại cho các bạn thì bên bán không bị coi là lừa đảo, chiếm đoạt tài sản mà chỉ bị coi là vi phạm hợp đồng đã ký kết giữa các bên.

Trong trường hợp này, bạn có thể khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bên bán có trụ sở. Bạn cần làm đơn khởi kiện, kèm theo các giấy tờ, tài liệu chứng cứ để chứng minh việc vi phạm hợp đồng của bên bán.

Vấn đề thứ hai: Về trình tự, thủ tục khởi kiện được quy định cụ thể như sau: 

- Về hình thức và nội dung đơn khởi kiện:

Cá nhân, cơ quan, tổ chức khởi kiện phải làm đơn khởi kiện gửi đến Tòa án có thẩm quyền thông qua hình thức nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc qua bưu điện.

Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính như: Tên tòa án nhận đơn; tên, địa chỉ của người khởi kiện; tên, địa chỉ của người có quyền và lợi ích được bảo vệ (nếu có); tên, địa chỉ của người bị kiện (tên công ty); tên, địa chỉ của người có quyền và nghĩa vụ liên quan; những vấn đề cụ thể yêu cầu tòa án giải quyết và các tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình là có căn cứ và hợp pháp.

- Thủ tục nhận đơn khởi kiện tại Tòa án:

Tòa án nhận đơn khởi kiện do đương sự nộp phải ghi vào sổ nhận đơn. Trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của mình, tòa án phải tiến hành thụ lý vụ án. Ngược lại, nếu xét thấy vụ án không thuộc thẩm quyền của mình thì chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện hoặc trả lại đơn khởi kiện nếu việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Tòa án thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai nộp tiền tạm ứng án phí. Trong trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí, án phí thì tòa án phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và những chứng cứ kèm theo.

- Thông báo về việc thụ lý vụ án: 

Trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày thụ lý vụ án, Tòa án phải thông báo bằng văn bản cho bị đơn, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và Viện kiểm sát cùng cấp về việc Tòa án đã thụ lý vụ án. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, người nhận được thông báo phải nộp cho tòa án văn bản ghi ý kiến của mình đối với yêu cầu của người khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo (nếu có).

Các văn bản liên quan:

Bộ luật 33/2005/QH11 Dân sự

Bộ luật 24/2004/QH11 Tố tụng dân sự